Leukerbad: Jeder fünfte Eigentümer verkauft, Preis sinkt um 53% seit 2012

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    Gestern wurden alle Immoblienangebote von Leukerbad aus Comparis von Hand erfasst (Verkaufspreis und Zimmerzahl). Gestern waren es 377 Angebote, heute sind es bereits 385 Objekte. Übrig blieben neben einigen Gewerbeliegenschaften 350 Wohungen zwischen 1 und 7.5 Zimmern. Daraus ergeben sich folgende Eckwerte. Derzeit kostet die durschnittliche Wohnung in Leukerbad 376800 Franken und besitzt im Schitt 2.8 Zimmer, was 4 Betten entsprechen dürfte.

    Die Objekte wurden ferner mit der neuen Kurtaxe ‘bestückt’ und auch die geplante ‘Seilbahnsteuer’ wurde inkludiert. Daraus ergibt sich über sämtliche Objekte eine zusätzliche Steuerlast von 1757.7, wovon im Schnitt 1150.4 auf die Kurtaxe sowie 565.3 für die ‘Bahnsteuer’ entfallen. Gemessen am heutigen Katasterwert beträgt die zusätzliche Steuerlast 2 Prozent pro Jahr und Objekt, wobei preisgünstige Objekte bis zu maximal 7.4 Prozent pro Jahr mit neuen Steuern belegt werden, bei teuren Objekten ist die neue Steuerlast moderater.

    Dies hat markante Folgen für den Preis. Betrug im Jahre 2012 der durchschnittliche Transaktionspreis in Leukerbad noch 800’000 Franken (siehe Studie Wüest + Partner, Immo 2013/I), so beträgt der heutige Preis noch die obengenannten 376’800 Franken, womit die Immobilien in Leukerbad innert vierer Jahre mehr als die Hälfte (Minus 52.9 Prozent) an Wert einbüssten. Dem gilt es anzufügen, der Wunschpreis entspricht nicht dem erzielbaren Preis, das Minus kann noch deutlich höher ausfallen, doch gilt es hier die Entwicklung abzuwarten.

    Je nach Zählweise (Leukerbad Tourismus geht von 1700 Objekten aus), das Bundesamt für Raumentwicklung (Faktenblatt) listet im Jahre 2010/2011 für Leukerbad 2108 Objekte auf (danach wurde noch gebaut), beträgt die derzeitige Belegung der Zweitwohnungen (inkl. Pauschalen) im Jahr 2015 375000 Nächte, Inden und Varen mit eingeschlossen. Wenn diese beiden Orte 1/7 der Nächte beisteuern, so stehen in Leukerbad ca. 320’000 Übernachtungen 8400 Betten (2100 Objekte * 4 Betten) gegenüber. Dies ergibt 34 Belegungen pro Jahr in Leukerbad.

    Bei einer Steuer von durchschnittlich 1757.7 / 4 Betten beträgt die Steuer pro Jahr und Bett ca. 440 Franken, auf die 34 Belegungen pro Jahr ergibt dies neu eine zusätzliche Steuerlast von ca. 13 Franken pro Tag und Bett. Die 4-köpfige Familie in der 4-Zimmerwohnung zahlt nun für 6 Betten * 13 Franken * 34 Nächte neu 2652 zusätzliche Steuern, denn neben der Kurtaxe über 2160 Franken fällt neu auch noch die ‘Bahnsteuer’ an. Als Folge davon ist der ‘Ausverkauf’ in vollem Gange, derzeit verkaufen in Leukerbad zwischen 18 (Zählweise Bund) und 22 Prozent (Zählweise Leukerbad) der Eigentümer ihre Wohnungen. Dies ungeachtet dessen, dass sie Wertminderungen um mehr als die Hälfte in Kauf zu nehmen haben, kurz und gut, der Crash ist in vollem Gange.

    Zahlenmaterial ex Comparis 31.5.2016, aufbereitet in

    http://mooszwergli.ch/cms/wp-content/uploads/leukerbad_verkaufspreis_steuern_2016.pdf

    http://mooszwergli.ch/cms/wp-content/uploads/leukerbad_verkaufspreis_steuern_2016.xls

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