Vor einer Woche waren auf Comparis 377 Angebote für Leukerbad geschaltet, heute, eine Woche später, sind es bereits 408 Inserate. Moosalbi.ch hat die Verkaufsangebote durchgesehen. Folgende Dinge fallen auf:

1. Es wird faktisch nur noch bei http://newhome.ch und http://urbanhome.ch inseriert. Dabei gilt es zu beachten, dass das Inserieren dort kostenfrei ist. Auf anderen Plattformen fallen z.T. erhebliche Gebühren (ca. 150-250 Franken pro Monat) an, dort erfolgen praktisch keine neuen Angebote mehr.

2. Innerhalb des letzten Monats wurden 44 Inserate aufgeschaltet (21 Angebote in den letzten sechs Tagen). Von diesen 44 Inseraten stammen deren 30 von der Firma Sarbach Real Estate GmbH, die seit 2011 in Leukerbad auf dem Markt tätig ist.

3. Stellvertretend für viele Angebote: Chalet DAHEIM. 4 Wohnungen: 5 Zimmer im Erdgeschoss, 2.5 Zimmer im 1. Obergeschoss, 1.5 Zimmer im 2. Obergeschoss, 4.5 Zimmer im 2. Obergeschoss. Verkaufspreis 400’000 Franken. Das Objekt ist gut unterhalten. Die zusätzliche Steuerlast bei der Kurtaxe: 2160+720+720+2160 beträgt 5750 Franken. Zusammen mit der ‘Bähnlisteuer’ wären die 7000 überschritten. Inserat:

https://www.comparis.ch/immobilien/marktplatz/details/show/14850772

4. Viele der neuen Objekte werden vermietet, auch Wohnungen des Chalets DAHEIM, siehe dazu:

http://chalet.myswitzerland.com/ferienwohnung/Leukerbad/ChaletDaheim1-34001

Wer dort die Belegung durchsieht, stellt fest, dass das buchbare Objekt keinen einzigen Tag über die nächsten 12 Monate vermietet ist.

5. Viele der neuen Objekte dürften Eigentümer/innen gehören, die im Wallis (insb. auch in Leukerbad) wohnen, für das Chalet DAHEIM ist dies eine ortsansässige Schreinerei.

6. Nun ist dem Kurtaxenregelement von Leukerbad gemein, dass alle Ferienwohnungen die neue Kurtaxe bezahlen müssen, unabhägig davon, ob sie vermietet werden oder nicht. Als Belegung werden 60 Tage Vermietung angenommen. Dies bedeutet, dass unabhängig davon, wieviel vermietet werden kann, immer die gleiche Kurtaxe anfällt.

7. Nun ist eine Belegung von 60 Tagen aber längst nicht mehr realisierbar. Selbst der Geschäftsbericht 2015 (1.11.14-31.10.15) von Leukerbad Tourismus verzeichnet bei den vermieteten Betten in den Ferienwohnungen noch ca. 46 bis 47 Nächte (Seite 20):

https://www.leukerbad.ch/services/ueber-uns/weitere-dokumente/

8. Dabei rechnet Leukerbad offiziell mit 7788 Betten. Diese Zahl dürfte jedoch nur jene Betten umfassen, die vermietet werden. Tatsächlich besass Leukerbad zusammen mit Inden und Varen nach den Angaben vom Walliser Tourismus Observatorium bereits im Jahre 2010 10049 Betten (3526 davon nicht vermietet), siehe dazu (Seiten 8 und 9):

http://www.tourobs.ch/media/72284/inventaire_du_tourisme_lowrez.pdf

9. Die Logiernächte werden mit 375175 (inkl. Pauschalen) ausgewiesen. 375175 / 7788 ergibt 48 Nächte, dies allerdings mit den Pauschalen. Nur, dann stimmte die Anzahl Betten um mehrere Tausend Einheiten nicht. Ohne die Pauschalen ergeben sich ca. 265000 Übernachtungen (Zahl im Geschäftsbericht nur in Balkenform), womit noch 34 Übernachtungen (265000 / 7788) resultieren.

10. Welche Optionen bleiben den Eigentümer/innen? Im Prinzip könnten sie das Reglement alleine schon deshalb anfechten, weil im Reglement mit 60 Nächten gerechnet wird, faktisch aber nicht mehr als 30 Nächte erreicht werden. Doch dazu getraut sich niemand (mehr). Bleiben die Versiegelung und der Verkauf. Die Versiegelung kostet einige hundert Franken, das Objekt zum Verkauf auszuschreiben, dies kostet bei http://urbanhome.ch oder http://newhome.ch keinen Cent bzw. Rappen mehr.

11. Bei Objekten, die zum Verkauf ausgeschrieben sind, besteht keine Nutzniessung mehr. I.d.R. führt dies dazu, dass kein Eigenmietwert mehr am Wohneigentum klebt. Es darf zumindest angenommen werden, dass die Verkaufswilligen gleiches auch für die Kurtaxe und die ‘Bähnlisteuer’ für sich in Anspruch nehmen werden wollen. Sie dürften damit gute Chancen haben. Dies umso mehr, als praktisch alle Objekte per sofort zu haben sind. Wer will schon eine Wohnung mieten, die sofort zum Verkauf ausgeschrieben ist?

12. Der Kreislauf dreht sich. Geht die Anzahl der ‘Verkaufsgenötigten’ derart weiter, werden die Einnahmen der Kurtaxen nicht wie geplant um 3 Millionen pro Jahr zunehmen, sondern wohl eher noch sinken. Dies freilich unter der Annahme, dass alle Eigentümer/innen über die gleichen Informationen verfügen und auch gleich behandelt werden.

Aus diesen Grunde möchte moosalbi.ch im Sinne der Rechtssicherheit den Verantwortlichen im Wallis und in Leukerbad die folgenden Fragen stellen:

a) Wie ist die Berechnung der durchschnittlichen Bettenbelegung im Jahresbericht 2015 auf Seite 20 zustande gekommen? Wie sehen die Zahlen für den Winter 2015/2016 aus?

b) Aus den obigen Ausführungen lässt sich bestenfalls eine Bettenbelegung von 30 Nächten für Leukerbad herleiten. Selbst im Jahresbericht von Leukerbad Tourismus ist auf der gleichen Seite 20 festgehalten, dass 47 Nächte im Jahre 2015 realisiert wurden. Warum werden 60 Übernachtungen pro Bett fakturiert?

c) Haben die Verantwortlichen festgestellt, dass mittlerweile mehrere Hundert Wohnungen auf dem Markt per sofort zu kaufen sind? Haben die Verantwortlichen damit gerechnet? Was tun die Verantwortlichen, um den Wertzerfall (derzeit Verlust einer durschnittlichen Wohnung von 800’000 auf 356’700 Franken) zu stoppen?

d) Trifft es zu, dass die Eigentümer/innen, die per sofort verkaufen, vom Eigenmietwert und der Kurtaxe befreit sind? Falls ja, mit welchen Einnahmen rechnen die Verantwortlichen für das Jahr 2015/2016? Falls nein, mit welcher Begründung halten die Verantwortlichen an den Kurtaxen fest, wenn die Objekte per sofort zu veräussern sind, eine Nutzniessung folglich gar nicht (mehr) erfolgt?